Una breve panoramica sull’IMU, la nuova imposta sugli immobili che sostituisce l’ICI.
L’IMU è l’imposta municipale sulle proprietà immobiliari che sostituisce l’ICI, la vecchia “Imposta Comunale Immobili”.
L’acronimo “IMU” sta per “imposta municipale propria“, talvolta detta anche “imposta municipale unica”, ed ha come oggetto determinate proprietà immobiliari: i fabbricati (prima casa, seconda casa, uffici, negozi ecc.) i terreni agricoli e le aree fabbricabili.
Le definizioni degli immobili soggetti all’IMU sono contenute nell’ Art. 2 del DLGS 30 dicembre 1992, n. 504 e possiamo riassumerle come segue:
Fabbricati
Con il termine fabbricato si indica un’unità immobiliare iscritta al catasto edilizio urbano (o che deve essere iscritta) compresa l’area occupata dalla costruzione stessa e quella che ne costituisce pertinenza.
I fabbricati di nuova costruzione sono soggetti all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori o dalla data del primo utilizzo effettivo (se antecedente).
Terreni Agricoli
Per terreno agricolo si intende il terreno adibito per le finalità indicate nell’articolo 2135 del codice civile (coltivazione, allevamento di bestiame, silvicoltura, e tutte le attività connesse, ovvero e quelle attività che rientrano nell’esercizio normale dell’agricoltura).
Aree Fabbricabili
Un area fabbricabile è un terreno che può essere utilizzato per edificare un qualsiasi fabbricato (quindi non solo abitazioni), in base a quanto previsto dalle norme e dagli strumenti urbanistici.
Non sono considerate aree fabbricabili i terreni, posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli iscritti in appositi elenchi comunali, su cui vengono direttamente praticate attività di coltivazione, silvicoltura, funghicoltura e allevamento del bestiame.
La legge inoltre stabilisce quali sono i “soggetti passivi” tenuti al pagamento dell’IMU.
PRINCIPALI DIFFERENZE RISPETTO ALL’ICI
Le regole che stanno alla base della “nuova IMU” non sono molto diverse da quelle della “vecchia ICI”.
La differenza sostanziale rispetto all’ultima versione dell’ICI, consiste nell’aver ripristinato di fatto la tassa comunale sulla “prima casa”, abolita con il decreto fiscale n. 93 del 27 maggio 2008.
La prima casa è detta anche “abitazione principale” ed è l’immobile adibito dal proprietario a dimora abituale, dove risulta residente assieme al nucleo familiare.
Ai fini IMU usufruisce di alcune agevolazioni: aliquota ridotta al, detrazione fissa e detrazione per ciascun figlio residente di età inferiore ai 26 anni (quest’ultima non prevista nell’ICI).
La nuova normativa IMU ha introdotto inoltre criteri più restrittivi per poter considerare un’abitazione come “prima casa”, imponendo un limite massimo di una sola abitazione principale per ciascun nucleo familiare.
Inoltre le abitazioni principali concesse in uso gratuito ai parenti non possono più godere delle agevolazioni “prima casa”.
Di conseguenza tali abitazioni, ai fini del calcolo dell’IMU, saranno considerate a tutti gli effetti come seconde case, e non sarà possibile applicare le agevolazioni previste (va detto comunque che casi del genere si verificheranno più raramente in virtù della limitazione sopra descritta di una sola abitazione principale per ogni nucleo familiare).
Vi sono poi altre restrizioni sulle pertinenze della “prima casa” che adesso possono usufruire delle agevolazioni nella misura massima di una sola pertinenza per ciascuna delle tre categorie catastali consentite (C2, C6 e C7).
Rispetto all’ICI inoltre sono aumentati, per diverse categorie catastali, i moltiplicatori utilizzati per il calcolo della base imponibile.
Altro cambiamento riguarda il coniuge separato cui viene assegnata la casa coniugale, che dovrà pagare l’IMU per intero, a prescindere dalla quota di proprietà dell’appartamento.
Restano invariate invece le regole per il calcolo dell’IMU in caso di comproprietà dell’immobile e le modalità di ripartizione della detrazione in presenza di più proprietari aventi diritto.
NORMATIVA di RIFERIMENTO
La norma di riferimento principale che disciplina l’IMU è il D.L. 201 del 6 dicembre 2011, detto anche “decreto Monti” o “manovra salva Italia”, convertito con modificazioni dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214.
L’IMU è stata introdotta per la prima volta con l’Art. 8 del D.LGS n. 23 del 14 marzo 2011, (“disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale”)e la sua entrata in vigore era stata prevista inizialmente per il 2014.
Successivamente, l’Art. 13 del citato Decreto Monti del 2011, ha anticipato al 2012 l’introduzione dell’IMU in via sperimentale, estendendo la sua applicazione anche alle abitazioni principali.
Il testo originale dell’articolo 13 ha subito diversi ritocchi in fase di conversione ed ulteriori cambiamenti sono stati apportati con il D.L. 2 marzo 2012, n. 16, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazioni tributarie, di efficientamento e potenziamento delle procedure di accertamento”, convertito con modificazioni dalla L. 26 aprile 2012, n. 44.
Nel 2013 sono stati emanati due decreti legge per l’abolizione della prima e della seconda rata IMU per determinate tipologie di immobili (ad esempio la prima casa e i terreni agricoli).
Si tratta del D.L. 102/2013 e del D.L. 133/2013, convertiti in legge con modificaizoni dalle rispettive leggi di conversione.
La legge di stabilità 2014 (L. 147/2013) ha definitivamente abolito l’IMU sulla prima casa, reintroducendo però l’ IMU sui i terreni agricoli a partire dal 2014 con un moltiplicatore catastale più basso.
Resta l’IMU sulle seconde case e sulle abitazioni principali “di lusso” come imposta a sé stante e a partire dal 2014 è inclusa nella cosiddetta IUC (imposta unica comunale) della qualle fanno parte sia la TASI, ovvero l’imposta per i servizi indivisibili) che la TARI (tassa rifiuti) che sostituisce la TARES.
In questo documento abbiamo riportato il testo definitivo dell’articolo 13 con evidenza delle modificazioni apportate dalla legge di stabilità 2014.
Novità Legge di Stabilità 2016
Abitazioni concesse in Comodato
La legge di stabilità 2016 (L. n. 208/2015) ha stabilito la riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili ad uso abitativo concessi in comodato a familiari entro il primo grado di parentela (praticamente figli e genitori) se sono rispettate determinate condizioni.
Immobili affittati a canone concordato
Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato, di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’IMU che si ottiene applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%.
Terreni agricoli
E’ prevista l’esenzione IMU per tutti i terreni agricoli (a prescindere da chi li possiede) classificati come montani o parzialmente montani secondo la circolare n.9/1993. L’esenzione vale anche per i terreni (anche in zone di pianura) posseduti e condotti da coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola, oppure ubicati nelle isole minori (a prescindere dal possessore), oppure ancora per terreni ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva e inusucapibile. Di fatto resta solo per i proprietari di terreni ubicati in pianura che non siano coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali.
Cooperative edilizie
Sono esenti dall’IMU anche gli immobili di cooperative edilizie a proprietà indivisa destinati a studenti universitari che siano soci assegnatari, anche non residenti.
IMU e PRIMA CASA nella Legge di Stabilità 2014
La L. 147/2013 (legge di stabilità 2014) ha sancito che dal 2014 l’ IMU sulla prima casa non è più dovuta ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio, ville e castelli) per le quali resta valida la detrazione di 200 euro.
Sono esenti dal pagamento dell’IMU anche i seguenti immobili:
a) unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
b) fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008;
c) casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
d) all’ unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile, nonchè dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco.
I Comuni possono a loro discrezione considerare come prima casa ai fini IMU i seguenti immobili:
– l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto, purché non locata, da anziani o disabiliresidenti permanentemente in istituti di ricovero,
– l’unità immobiliare (non locata) posseduta dai cittadini italiani residenti all’estero a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia,
NOTA: per la prima casa non è più applicabile la “detrazione figli” (erano 50 euro per ciascun figlo residente fino a 26 anni).
AGGIORNAMENTO DICEMBRE 2013
Il decreto n.133 del 30/11/2013, pubblicato nella G.U. n. 281 del 30/11/2013, ha disposto con l’art. 1 l’abolizione della seconda rata IMU per il 2013, relativamente alla prima casa ed altre tipologie di immobili.
Se non interverranno ulteriori modifiche normative è previsto un conguaglio da versare entro il 24 gennaio 2014 determinato nella misura del 40% della differenza tra l’IMU calcolata con l’aliquota comunale e l’IMU cacolata con l’aliquota “base” (per saperne di più leggi l’ articolo pubblicato).
Ricordiamo inoltre che la prima rata IMU era già stata abolita con il D.L. n. 102/2013.
NOTA: la scadenza per il versamento del conguaglio era inizialmente prevista per il 16 ma è stata posticipata a venerdi 24 gennaio dall’Art. 1, comma 680 della L. 147/2013 (legge di stabilità 2014).
Descriviamo brevemente quali sono in generale i contribuenti tenuti al pagamento dell’IMU sulla base della normativa vigente, fatte salve eventuali disposizioni come ad esempio i citati decreti n. 102 e n. 133 e le leggi di stabilità che hanno via via introdotto le esenzioni per determinate categorie.
Chi deve pagare l’IMU, spesso indicato con il termine “soggetto passivo“, è colui che, alla data del 1° gennaio dell’anno fiscale di riferimento, possiede beni immobili assoggettati all’imposta.
Il concetto di “possesso” va inquadrato in un accezione più ampia rispetto alla pura e semplice proprietà; in pratica il soggetto passivo IMU può essere una delle seguenti figure:
– Proprietario o usufruttuario
– Titolare del diritto d’uso e di superficie
– Coniuge assegnatario della casa coniugale (novità rispetto all’ICI!)
– Coniuge superstite che esercita il diritto di abitazione
– Titolare di enfiteusi
– Locatario finanziario (leasing)
– Concessionario di aree demaniali
Casa Coniugale
La novità principale rispetto all’ICI consiste nel fatto che adesso il coniuge assegnatario della casa coniugale, assegnata con disposizione a seguito di separazione legale, divorzio o annullamento, ha l’obbligo di versare l’IMU, a prescindere dall’effettiva proprietà dell’immobile.
In altre parole quindi, il coniuge assegnatario della casa coniugale deve corrispondere l’IMU per intero, anche se non è proprietario dell’immobile o se ne possiede solo una parte.
Da un punto di vista giuridico, l’assegnazione della casa coniugale è equiparata in questo modo ad un “diritto reale” (come ad esempio la proprietà o l’usufrutto) anche se solo ai fini dell’imposizione IMU.
Restano valide in questo caso tutte le agevolazioni e le detrazioni previste per la prima casa.
Coniuge Superstite
In caso di decesso di uno dei coniugi, il coniuge superstite che esercita il diritto di abitazione, ovvero che abita effettivamente nell’immobile, è tenuto al pagamento dell’ intera IMU, anche in presenza di altri eredi, a prescindere dalle quote di proprietà.
Questo vuol dire in pratica che solo se il coniuge che ha ereditato l’appartamento, se decide di abitarvi effettivamente, deve corrispondere l’IMU.
Se viceversa non intende esercitare il diritto di abitazione l’IMU andrà calcolata come seconda casa e suddivisa tra gli altri coeredi in base alle quote di successione.
Usufruttuario
Il pagamento dell’IMU è dovuto interamente dai titolari dell’usufrutto.
Si precisa che chi detiene la nuda proprietà di un immobile non deve versare l’IMU.
Titolare del diritto d’uso
E’ colui che ha il diritto di beneficiare di un determinato bene e diventare proprietario degli eventuali frutti limitatamente ai bisogni suoi e della propria famiglia.
Al contrario dell’usufrutto, il diritto d’uso presuppone l’utilizzo del bene in modo diretto.
Titolare del diritto di superficie
E’ colui che può costruire e mantenere un fabbricato su un fondo di proprietà altrui; l’IMU è dovuta in questo caso sul fabbricato costruito.
Generalmente tale diritto è a tempo indeterminato, spesso dietro il pagamento di un canone al proprietario del fondo.
Leasing
L’obbligo di pagamento dell’IMU spetta anche ai titolari di contratti di leasing (locazione finanziaria) a decorrere dalla consegna dei beni immobili con le stesse regole di calcolo valide negli altri casi.
In presenza di più proprietari l’IMU di uno stesso bene immobile l’IMU è dovuta da parte di ciascuno di essi in proporzione alla quota di proprietà dell’immobile.
Analogo discorso vale per la multiproprietà (detta anche proprietà turnaria), tipica degli appartamenti utilizzati per le vacanze; il tal caso il pagamento materiale dell’IMU spetterà all’amministratore che suddividerà il dovuto tra i comproprietari in base alle quote di proprietà.
Si riporta l’Art. 3 del D.LGS 30 dicembre 1992, n.504 con la definizione di “soggetto passivo” dell’imposta sugli immobili (allora si trattava dell’ICI ma la definizione non cambia):
“Soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell’articolo 1, ovvero il titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l’attività.”
Nel caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria (leasing n.d.r), soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto”.
NOTA:
Quando si indica l’anno accanto al nome dell’imposta (ad es: IMU 2012) si tende a confondere l’anno di pagamento con l’anno fiscale di riferimento.
Se ad esempio si dice “IMU 2012”, non bisogna dimenticarsi che stiamo calcolando in realtà l’IMU per l’anno fiscale 2011 (sarebbe più corretto parlare in questo caso di “IMU 2011”).
Si ricorda a tal proposito che le “rendite catastali” da utilizzare sono sempre quelle risultanti al Catasto al 1° gennaio dell’anno fiscale di imposizione (nel nostro esempio al primo gennaio 2011).
SOGGETTO ATTIVO
Come avveniva per l’ICI, il cosiddetto “soggetto attivo”, ovvero l’ente che deve riscuotere l’imposta, è il Comune in cui è ubicato l’immobile soggetto all’IMU al 1° gennaio dell’anno di riferimento dell’imposta.
In caso di immobili ubicati in zone di confine e appartenenti a più Comuni il tributo va versato al comune che ospita la parte prevalente della proprietà.
NOVITÀ IMU 2022
L’IMU 2022 presenta poche novità, alcune già note in quanto previste dalla normativa degli anni precedenti.
2021: Legge di Bilancio 2022 – Legge 30 dicembre 2021, n. 234 – Art 1 [html] [pdf]
PENSIONATI RESIDENTI ALL’ESTERO
La novità più rilevante è la riduzione dell’IMU per i pensionati residenti all’estero con pensione maturata in regime di convenzione internazionale che per il 2022 è ridotta al 37,5% rispetto al 50% del 2021.
ABITAZIONE PRINCIPALE
Decreto-legge del 21/10/2021 n. 146 Articolo 5 decies – Per l’abitazione principale è stato specificato che questa può essere una sola e, in presenza di nuclei familiari con la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale o in comuni diversi, il contribuente debba scegliere quale debba considerarsi come abitazione principale e quindi beneficiare della esenzione.
“Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale o in comuni diversi, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile scelto dai componenti del nucleo familiare.“
Per beneficiare della esenzione è necessario presentare Dichiarazione IMU in cui specificare quale sia l’immobile da intendersi quale abitazione principale, barrare il campo Esenzione e riportare nelle annotazioni la seguente motivazione: “Abitazione principale scelta dal nucleo familiare ex articolo 1, comma 741, lettera b), della legge n. 160 del 2019″
Legittimità costituzionale delle agevolazioni previste per le abitazioni principali
In merito alle questioni di legittimità costituzionale delle norme ICI e IMU che applicherebbero una disparità di trattamento tra coppie coniugate con residenza nelle stesso comune e quelle che invece hanno residenza in comuni differenti, questioni sollevate dalla Commissione tributaria regionale della Liguria, la Corte Costituzionale, con l’ordinanza n. 107/22 del 28 aprile 2022, ha specificato che “le doglianze sono strutturate in modo da risultare condizionate, in modo inscindibile, da elementi che attengono unicamente alla disciplina dell’IMU” e “che, dunque, dichiarata manifestamente inammissibile la doglianza relativa all’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201 del 2011, come convertito, la richiesta unitariamente rivolta a questa Corte risulta oscura e contraddittoria, perché volta a censurare gli effetti asseritamente preclusivi del diritto vivente relativi a un elemento – il requisito della residenza anagrafica – che nel contesto della disciplina dell’ICI ha invece, per espressa disposizione normativa, solo valenza di presunzione legale relativa;”
Qui il testo completo (versione pdf)
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Rimaniamo in attesa dell’esito dell’Ordinanza sulla questione di legittimità costituzionale sollevata dalla Commissione tributaria provinciale di Napoli del 22/11/2021
ESENZIONI 2022
Sono esenti
- per il 2022 gli immobili Categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, a condizione che i relativi proprietari siano anche i gestori delle attività ivi esercitate;
- dal 2022 i beni merce ossia gli immobili di proprietà di imprese edili, costruiti e destinati alla vendita, non locati, finché rientrano in questa condizione (art. 1, comma 751 – Legge 27 dicembre 2019, n. 160);
- i fabbricati ubicati nei comuni di Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno, colpiti dal sisma del 21 agosto 2017 nell’isola di Ischia, sono esenti dall’applicazione dell’IMU e dal tributo per i servizi indivisibili a decorrere dalla rata scadente successivamente al 21 agosto 2017 fino alla definitiva ricostruzione o agibilità dei fabbricati stessi e comunque fino all’anno di imposta 2023 (rispetto al precedente termine del 2020);
- gli immobili colpiti da sisma del 2012 nei Comuni di Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna
Proroga esenzione IMU 2022 – Decreto Sostegni ter
DECRETO-LEGGE 27 gennaio 2022, n. 4 , art 22 bis
Proroga delle esenzioni dal pagamento dell’IMU per gli immobili inagibili
Comma 1 – Per i comuni delle regioni Emilia-Romagna, Lombardia e Veneto individuati ai sensi dell’articolo 1, comma 1, del decreto-legge 6 giugno 2012, n. 74, convertito, con modificazioni, dalla legge 1° agosto 2012, n. 122, e dall’articolo 67-septies del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, come eventualmente rideterminati dai Commissari delegati ai sensi dell’articolo 2-bis, comma 43, secondo periodo, del decreto-legge 16 ottobre 2017, n. 148, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 dicembre 2017, n. 172, l’esenzione dall’applicazione dell’imposta municipale propria prevista dal secondo periodo del comma 3 dell’articolo 8 del decreto-legge 6 giugno 2012, n. 74, convertito, con modificazioni, dalla legge 1° agosto 2012, n. 122, è prorogata fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati interessati e comunque non oltre il 31 dicembre 2022.